Cash Flow
Les charges sont la sommes des elements suivants:
- Mensualite Emprunt
- Charges de Copro
- Assurance Propietaire Non Occupant
- Taxe Foncière
- Frais Gestion (Agence)
- Assurance Loyers Impayés
- Impôts sur le Revenu
- Vacance locative
- Travaux de maintenance
#45 obtenir une liste d’artisans (via recommandation ou agence immobiliere)
- Plombier
- Electricien
- Menuiser
- Serrurier
- Chauffagiste
Demander :
- le tarif
- zone de deplacement
- nombre de salarie
#33 Défiscaliser les travaux
Divers
- #37 obtenir 3 devis détaillés et divise en lot (électricité, plaquiste,..)
- #38 ajouter une marge de 15 sur le devis
- #39 ajout de pénalité de retard : ajouter un avenant au devis avec des clauses d’indemnité de retard :
- Appliquer 0.1% du montant total du chantier pour chaque jour dépassé en autorisant une marge de 10% de délai.
- Appliquer des pénalités égales au revenu locatif
- #42 Délégué les travaux pour une meilleur plus-value
- #44 achat de matériaux de qualité
- #63 planifier grosse depense et mainternance :
- Duree de vie des elements de construction
Banque
TEG
Le Taux Effectif Global (TEG) est le taux mesurant le coût total d’un prêt, tous frais inclus. Il permet de comparer different pret.
Il prend en compte:
- Les frais de dossier
Les frais de dossier sont la rémunération de la banque pour avoir étudié et monté votre dossier de prêt. Gardez en mémoire qu’ils ne seront dus que si la demande de prêt est acceptée.
A titre d’exemple, sur 100 000 € empruntés à 3,5 %, 1 000 € de frais de dossier ajouteront environ 0,12 % au TEG.
- L’assurance du prêt immobilier
L’assurance emprunteur, qui garantit le remboursement du crédit en cas de décès et d’invalidité, est obligatoire pour l’obtention d’un crédit.
- Les frais de garantie ou de sûretés réelles
Les garanties (demandées par les banques pour faire face aux risques d’impayés qui ne seraient pas couverts par une assurance) constituant une condition nécessaire à l’octroi du prêt, leurs frais sont obligatoirement pris en compte dans le calcul du TEG.
Différer de remboursement
La franchise vous autorise à ne commencer le remboursement du prêt qu’une fois que le logement concerné peut accueillir un locataire. Généralement, la banque accepte une franchise de maximum six mois dans ces cas-là.
Attention création d’intérêts intercalaire s’ajoutant aux intérêts classique augmentant la durée/somme mensuel du prêt.
Prêt gigogne :
Utilisation de 2 prêts permettant d’optimiser la rentabilité. Plus d’explication ici
Placement
TRI
Le “taux de rendement interne” (TRI) est un indicateur très utilisé par les investisseurs pour comparer plusieurs investissement entres eux.
Il s’agit de l’argent qui sort de votre poche (ou qui y entre) tout au long de l’investissement.
| Année | Cash-flow | Explications |
|---|---|---|
| 1 | -94 500 | (-100 000 + 6 000 – 500) |
| 2 | 5 500 | 6 000 – 500 |
| 3 | 5 500 | |
| 4 | 5 500 | |
| 5 | 5 500 | |
| 6 | 5 500 | |
| 7 | 5 500 | |
| 8 | 5 500 | |
| 9 | 5 500 | |
| 10 | 125 500 | Vente du bien (120 000 + 6 000 – 500) |
| TRI | 7,98% |
VAN
La valeur actuelle nette représente l’enrichissement additionnel d’un investissement par rapport à un placement de référence qui sert d’objectif minimum à atteindre
Plus de détail ici
Avantage investissement immobilier
L’immobilier est un produit solide pour plusieurs raisons :
- Rareté des terres : le volume de terrain disponible est limite dans l’espace.
- Inflation : le cout de construction croit (hausse du prix des matieres premieres)
- Hausse du salaire des ouvriers
- Démographie : Demande accrue de logement